外国人スタッフの社宅と住まいの支援。特定技能で宿が守る線

内定を出し、本人も「働きます」と返事をくれた。あとは入社日を待つだけ。そう思っていたのに、当日が近づいても本人が引っ越してこない。理由を聞くと、部屋がまだ決まらないと言う。

外国人スタッフの受け入れでは、こういうつまずき方をすることがあります。採用は決まっているのに、住まいが見つからず働き始められない。定着どころか、スタートラインにも立てていない状態です。しかもこれは、本人の努力不足ではありません。外国人は、日本の賃貸市場でそもそも部屋を借りにくい。だから制度は、受け入れる側に住まいの世話を「義務」として課しています。

部屋を借りるところで、もうつまずいている

外国人が賃貸で部屋を借りにくいことは、感覚の話ではなく、国の調査に数字で出ています。

法務省が委託した「外国人住民調査」（2016年11月調査、2017年6月に訂正版を公表）では、過去5年に住居を探した外国人2,044人のうち、外国人であることを理由に入居を断られた経験がある人が39.3%、日本人の保証人がいないことを理由に断られた経験がある人が41.2%いました。「外国人お断り」と書かれた物件を見て、はじめから諦めた人も26.8%います。およそ5人に2人が、どこかで扉を閉められている計算です。

10年前の調査なら、いまは事情が違うのではないか。そう思って新しい数字を探すと、出入国在留管理庁の「在留外国人に対する基礎調査」があります。令和7年度（令和7年10〜11月実施、有効回答8,874件）では、差別的な扱いを受けた生活の場面として最も多かったのが「家を探すとき」で、回答者全体の19.4%でした。「仕事をしているとき」（17.5%）や「仕事を探すとき」（13.2%）より上です。差別を受けた相手として「住宅不動産関係者」を挙げた人も23.8%いました。生活の困りごとでも、「家を借りるときの保証人の依頼や相談」が19.3%を占めています。

二つの調査は設問が違うので、39.3%と19.4%を並べて「半分に減った」とは読めません。2016年の調査は住居を探した人に断られた経験を聞き、令和7年度の調査は回答者全体に差別を受けた場面を聞いています。それでも、住まい探しが外国人にとって最もつまずきやすい場面であることは、10年をはさんだ二つの調査で変わっていません。在留資格別に見ると、会社員として働く人が多い「技術・人文知識・国際業務」では「家を探すとき」が33.5%と、全体より10ポイント以上高くなっています。

貸す側から見ても、傾向は同じ方向を向いています。国土交通省の令和3年度の調査（賃貸住宅管理業の団体187者が回答）では、外国人の入居に拒否感を持つ賃貸人が約6割にのぼりました。高齢者や障がい者に対する拒否感（約7割）ほどではないものの、子育て世帯への拒否感（約2割）と比べれば、外国人への壁はかなり高い。

ここで数字の読み方に一つ注意がいります。この「約6割」は拒否感を持つ人の割合であって、受け入れている人が4割いる、という意味ではありません。回答したのも管理業の団体187者という限られた範囲です。それでも、市場に壁があること自体は、借りる側と貸す側の調査が別の角度から裏づけています。採用した外国人を市場にぽんと放り出せば、部屋探しでつまずく。宿が住まいに関わらざるを得ない理由は、まずここにあります。

特定技能は、住まいの世話を「義務」にしている

その市場の壁を前提に、特定技能の制度は受け入れ側へ具体的な宿題を課しています。住居の確保に係る支援は、やってもやらなくてもよい親切ではなく、義務的支援です。特定技能基準省令にもとづく1号特定技能外国人支援計画の必須項目で、実施と記録が求められます。

本人がまだ住まいを確保できていない場合、受入れ機関は次のいずれかを、本人の希望をふまえて行います。一つめは、不動産仲介業者や物件の情報を伝え、必要なら内見にも同行して部屋探しを手伝う方法です。このとき連帯保証人が要るのに適当な人がいなければ、受入れ機関が連帯保証人になるか、家賃債務保証業者を確保したうえで受入れ機関が緊急連絡先になるか、少なくともどちらかを引き受けます。二つめは、機関が自ら賃借人となって部屋を借り、本人に貸す方法。三つめは、機関が所有する社宅などを提供する方法です。宿の事情に応じて選べますが、「何もしない」は選択肢にありません。

この支援は、入社のときに一度やれば終わりではありません。運用要領は、受入れ後に本人が転居する場合にも同じ支援を求めています。例外は、通勤が難しくなるような配置換えなどの事情がないのに、本人が自分の都合で引っ越す場合だけです。また、本人の離職が決まったあとでも、雇用契約が続いているあいだは支援を続ける必要があります。契約が終わったあと、次の受入れ先が決まるまで住まいに困らないよう配慮することも、任意的な支援として望まれています。

扱いの水準にも線があります。運用要領は、住居について同じ業務をする日本人と同等の処遇を確保するよう求め、例として、日本人に社宅を提供しているなら外国人にも同じように社宅を提供し、部屋の広さも同じ程度にすることを挙げています。日本人の若手には社宅、外国人には相部屋の寮、という分け方は、この点でつまずきます。

住まいと並んで、生活の立ち上げを支える「生活オリエンテーション」も義務的支援です。日常生活のルール、役所の手続き、相談窓口、医療機関のかかり方、災害や防犯といった緊急時の対応、法的保護の情報を伝えます。令和7年4月1日の改正では、入管庁が用意する17言語の動画を活用するやり方が新しく加わりました。言葉の壁で説明が届かない、という言い訳がしにくくなったとも言えます。受け入れ初期の支援の全体は『外国人スタッフの受け入れで、宿が最初の数か月に整えること』で扱っています。

7.5平方メートルと4.5平方メートル、二つの広さ

住まいを用意するとき、宿が最初に確かめるべきなのが部屋の広さです。ここには基準があり、しかも制度によって数字が違います。取り違えやすいので、分けて押さえます。

特定技能1号で受入れ機関が確保する居室は、原則として1人当たり7.5平方メートル以上が求められます。ルームシェアのように複数人が住む場合は、居室全体の面積を居住人数で割った値が7.5平方メートル以上であればよい、という数え方です。畳に直すと、およそ4.5畳です（編集部換算）。ここでいう「居室」は建築基準法上の居室を指し、ロフトなどは面積に数えられません。寮の部屋をロフトつきで計算していると、基準を割ることがあります。

一方、技能実習生の寝室は、1人当たり4.5平方メートル以上です。床の間や押し入れなど実際には使えない部分を除いて数え、個人ごとの収納などの設備も求められます。数字だけ見ると特定技能の7.5平方メートルの方が広いのですが、ここで7.5平方メートルは特定技能の「居室」、4.5平方メートルは技能実習の「寝室」で、そもそも測っている対象が違います。畳数のように単純に引き算できる数字ではありません。

もう一点、実務で効く例外があります。技能実習2号などから特定技能1号へ移る人が、受入れ機関がすでに確保している社宅などにそのまま住み続けたい場合には、寝室が1人4.5平方メートル以上を満たしていれば足りるとされています。いったん帰国してから特定技能1号で戻ってきた人でも、技能実習のときの社宅が生活の本拠として続いているなら同じ扱いです。つまり、技能実習からの持ち上がりで同じ寮に住み続けてもらうなら、7.5平方メートルへの引っ越しを必ずしも求められない。既存の社宅を活かしたい宿には、知っておく価値のある逃げ道です。ただし、その住まいから退去せざるを得なくなったときは、新しい住まいの確保を改めて支援する必要があります。

社宅を貸すなら、家賃で儲けてはいけない

宿が自前の寮や借り上げの部屋を提供する場合、費用の扱いに明確なルールがあります。ここを外すと、善意でやったつもりが規約違反になりかねません。

大原則は、機関が自ら賃借人となって、あるいは自己所有の社宅を貸して住まいを提供する場合、そこで経済的利益を得てはならないということです。本人から徴収できる額には上限があります。借り上げた物件なら、借り上げ費用（管理費や共益費は含む）を入居人数で割った額の範囲内まで。敷金、礼金、保証金、仲介手数料、更新手数料、途中解約の違約金といった費用は、この計算に含めて本人に転嫁することはできません。自己所有の物件なら、建設費や改築費（土地に関する費用は除く）を耐用年数と入居人数で割った、合理的な額に限られます。相場より高く貸して差益を取る、といったことは認められていません。

たとえば、月10万円で借り上げた2人部屋なら、1人から取れるのは5万円までです。そこに敷金や礼金を上乗せして回収することはできません。

本人が自分の名義で部屋を借りる場合は、考え方が少し変わります。敷金や礼金は原則として本人が負担するもので、受入れ機関に負担が義務づけられているわけではありません。宿が任意に全額を持つことや、本人と割合を決めて一部を持つことは自由です。ただし、家賃債務保証業者を使った場合の保証料は、受入れ機関が負担する必要があります。保証人の代わりに業者を立てるのは、本来は受入れ機関が果たすべき支援の一部だからです。

部屋に付ける家電や家具、火災保険なども、費用の扱いが決まっています。こうした費用を定期的に徴収するなら、その利益が本人に帰属し、本人もそれを理解していることが前提です。そのうえで、実費の範囲内で、備品の耐用年数や入居人数を勘案した合理的な額であり、本人と合意していれば、住居費などに含めることができます。火災保険なら、被保険者や保険金を請求できる人が本人であるかを確かめる必要があります。

給与からの天引きにも、労働法の側からの縛りがあります。税金や社会保険料のように法令で定められたもの以外を賃金から差し引くには、労働基準法第24条にもとづく労使協定が要ります。しかも厚生労働省の行政解釈（昭和27年の通達）は、協定で控除できるのは、購買代金や社宅、寮その他の福利厚生施設の費用など「事理明白なもの」に限るとしています。何に対して、いくら引いているのか。それを本人に示せることが、天引きの前提です。技能実習でも考え方は同じで、寮費や食費として徴収できるのは実費を超えない範囲までとされています。

住まいを提供すること自体は、定着にとってむしろ強力な支えになります。ただ、その提供が「宿が家賃で稼ぐ仕組み」に見えた瞬間、支えは負担に変わります。費用を透明にして、儲けを乗せない。地味ですが、ここが信頼の分かれ目です。

家賃を安くしすぎると、税と社会保険にはね返る

前の節は「取りすぎてはいけない」という話でした。反対側にも線があります。社宅をとても安く、あるいは無料で貸すと、その差額が給与として扱われることがあります。

所得税では、国税庁のタックスアンサー No.2597（令和8年4月1日現在の法令による）が基準を示しています。使用人に社宅や寮を貸すとき、本人から賃貸料相当額の50％以上を受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は、次の三つを足した月額です。

（国税庁 タックスアンサー No.2597 より作成。役員に貸す場合は別の計算）

固定資産税の評価をもとにするので、たいていは相場の家賃よりかなり低い額になります。借り上げた部屋を貸す場合も同じ計算で、貸主から固定資産税の課税標準額を聞いておく必要があります。無料で貸せば賃貸料相当額の全額が、半分未満しか受け取らなければ差額が、給与として課税されます。現金で払う住宅手当は社宅の貸与とは認められず、そのまま給与です。

入管のルールと並べると、二つは別の物差しです。入管が決めているのは、借り上げ費用を入居人数で割った額という上限です。税が示しているのは、固定資産税から計算した額の半分という下限です。上限のほうが高いのがふつうなので、両方を満たす家賃は決められます。

宿には、もう一つ見ておきたい定めがあります。所得税基本通達9-9は、職務の遂行上やむを得ない必要から使用者が指定した場所に住む人に貸す部屋を、課税しない扱いの対象として挙げています。その例の一つが「早朝又は深夜に勤務することを常例とするホテル、旅館、牛乳販売店等の住み込みの使用人に対し提供した部屋」です。事業所の構内や隣接地にある寄宿舎の部屋も挙がっています。旅館の住み込みの部屋は、通達が例として名指ししているわけです。ただし、離れた場所に借りたアパートがこれに当たるかどうかは、勤務の実態と部屋の場所で変わります。無料や低い家賃で貸すつもりなら、決める前に税務署か税理士に確かめてください。

社会保険の側でも、社宅は「現物給与」として報酬に入ります。健康保険と厚生年金の保険料を決める標準報酬月額に、国が都道府県ごとに定めた額で換算して足します。この算定方法が、令和8年（2026年）10月1日から変わりました。それまでは居住室の畳1畳あたりの額で、台所やトイレ、浴室、廊下は数えませんでした。10月からは、それらを含めた総面積1平方メートルあたりの額です。

（日本年金機構「令和8年4月から現物給与の価額が改正されます」より作成）

同じ社宅でも、10月から保険料の計算に入る額が変わりうるということです。本人から家賃を受け取っている場合の差し引き方や、相部屋の寮で面積をどう数えるかは、この資料からは読み取れませんでした。社宅を出している宿は、年金事務所に一度確かめておくと安心です。

家賃は、高すぎても低すぎても問題になります。入管の上限、税の下限、社会保険の算定。この三つを同じ表に並べてから決めると、あとで慌てずに済みます。

部屋を借りる仕組みの側で、変わったこと

市場の壁に対して、住宅政策の側にも動きがあります。宿が自前で社宅を持てない場合、本人の部屋探しを手伝うときに知っておくと役に立つ仕組みです。

住宅確保要配慮者（賃貸住宅で入居を断られやすい人）の入居を支える住宅セーフティネット法は、改正法が令和7年（2025年）10月1日に施行されました。外国人も、同法の施行規則で住宅確保要配慮者に含まれています。改正では、居住支援法人が入居中の見守りなどを行う「居住サポート住宅」の認定制度や、要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者を国が認定する制度が新しく設けられました。

もっとも、規模はまだ小さい段階です。国土交通省の資料（令和8年6月24日）によると、要配慮者の入居を拒まない「セーフティネット登録住宅」は960,737戸（令和8年3月末）ある一方、居住サポート住宅の認定は261戸（令和8年5月11日時点）にとどまります。住まい探しや入居後の相談を担う居住支援法人は1,167法人、地域で不動産関係者と福祉関係者をつなぐ居住支援協議会は184協議会です（いずれも令和8年3月末）。

こうした仕組みは、宿の義務的支援を肩代わりするものではありません。居住サポート住宅は、高齢者などを含む要配慮者全般に向けた見守り中心の住まいで、外国人スタッフの受け入れを前提に作られたものではないからです。ただ、地域の居住支援法人や協議会が外国人の入居に慣れていれば、部屋探しの相談先が一つ増えます。自社の地域にどんな窓口があるかを、採用の前に確かめておく価値はあります。

宿ならではの事情と、正直に分からないこと

ここまでは、外国人労働者に共通する住まいの話です。では、宿泊業に固有の事情はどう重なるのか。

宿泊業は地方や観光地に立地することが多く、公共交通が細い土地も少なくありません。通勤の足が限られるぶん、職場の近くに住んでもらう必要が生じやすく、事業者が社宅や寮を用意する選択肢の重みは、都市部のオフィスワークより大きくなりがちです。制度の側でも、先に見たとおり、機関が自ら住まいを提供する道はきちんと用意されています。

宿の側も、住まいを負担に感じています。観光庁が宿泊事業者に聞いた調査（2025年3月公表、外国人を雇用したことがある249施設）では、外国人を雇用する際の課題として「住居の手配等、生活の支援が難しい」を挙げた施設が21.3%ありました。特定技能人材を雇用する際の課題に絞ると22.5%で、「特定技能のことはわからない」（23.7%）に次ぐ2番目です。在留期間が5年と短いこと（20.1%）より、住まいの手当てのほうが重く受け止められています。

ただし、正直に書いておかなければならないことがあります。宿泊業「単独」で、外国人スタッフにどの程度社宅や寮が提供されているかを示す公的なデータは、確認できませんでした。上の観光庁の数字は、住まいを課題と感じている施設の割合であって、社宅や寮を提供している施設の割合ではありません。宿の現場でどれだけ社宅が使われているかは、数字で断言できない。ここは推測で埋めず、分からないことは分からないと置いておきます。

住まいは、定着施策のなかでも見落とされやすい土台です。研修や評価やコミュニケーションの前に、そもそも安心して眠れる部屋があるか。市場では外国人が借りにくく、だから制度は受け入れ側に住まいの確保を義務づけ、広さや費用に細かい線を引いています。その線を正しく引きながら、儲けを乗せずに部屋を用意する。派手さはありませんが、外国人スタッフに長く働いてもらえるかどうかは、案外このいちばん手前のところで決まっているのかもしれません。